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28 janeiro 2019

Já pensou se você pudesse comprar aquela casa dos seus sonhos, com uma piscina maravilhosa para caber todos os agregados da sua família e ainda economizar sei lá… R$40.000,00, R$50.000,00, R$60.000,00 ou até mais dependendo do valor do imóvel? Ou então se você pudesse chegar lá no seu banco, na sala do seu gerente, dar um tapa na mesa e falar: “Meu amigo, estou ganhando 500, 600% do CDI! Eu não quero mais saber dessas porcarias de investimentos que você tem para me oferecer não. Cai fora! ” Já pensou? Cara, dá para você fazer isso com o leilão da CAIXA e não é difícil, só que é o seguinte: você tem que saber que tudo tem vantagens e desvantagens. E esse é o assunto de hoje:

Vantagens e Desvantagens do LEILÃO DA caixa

 

Antes de mais nada, aqui é o Jedy e para você que está chegando agora, saiba que aqui falamos somente sobre imóveis e, neste primeiro momento, exclusivamente sobre Leilão da Caixa Econômica Federal para você poder comprar um imóvel muito mais barato.

Agora sim. É o seguinte: dá para você comprar e economizar muita grana? Sim! Dá pra você fazer disso uma fonte de renda ou como investimento? A resposta também é SIM, e não é difícil, porém, como tudo na vida, o Leilão da CAIXA tem suas vantagens e desvantagens. Não tem para onde correr. É igual, por exemplo, no casamento.

 

leilão_da_caixa_casamento

 

Cara, casamento é muito bom. Você ganha uma amiga, uma parceira, ou um amigo, um parceiro… Uma pessoa para planejar juntos, para passear juntos, para construir um patrimônio, uma família e tudo isso é muito bom. Mas também tem as desvantagens, não tem jeito. Quando você decidiu casar, automaticamente perdeu a mordomia. Antes sua mãe ficava fazendo tudo para você, mas agora você casou. Você que é homem, agora tem uma mulher (provavelmente) que te ajuda, mas você não vai deixar tudo nas costas dela, neh? Se antes você queria jogar videogame até duas, três da manhã, você jogava, mas e agora? Negativo, meu amigo! A mulher não deixa. Haha! E você que é mulher, que queria ficar na casa das amigas até tarde batendo papo, fofocando ou nas baladas, agora não dá (pelo menos não toda hora). Você tem família, tem casa, tem filhos, tem o marido te esperando. A responsabilidade aumentou, a quantidade de compromissos aumentou, a liberdade diminuiu. E no caso, tanto de homem ou mulher, os custos também aumentaram. A mulher quer tomar banho duas horas por dia. Ela quer gastar a água até acabar a caixa d’água do prédio (minha esposa que não ouça… Haha).

Então é assim: você casou e é muito bom (pelo menos pra mim é), só que agora também tem algumas desvantagens e com a CAIXA não vai ser diferente. Então vamos parar de enrolação e vamos para o que interessa.

Resumindo: Tudo tem vantagens e desvantagens

Antes de eu começar, só para você saber, em relação ao preço não tenho nem o que dizer. Não posso colocar isso como vantagem porque já faz parte do negócio. Você já está comprando imóveis de leilão justamente porque é muito mais barato (30%, 40%, 50%), por isso nem vou colocar o preço como uma vantagem, ok? Então vamos lá. Eu separei 5 vantagens e 5 desvantagens para não ser injusto.

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Vantagens

 

Primeira vantagem: o simples fato de ser o LEILÃO DA CAIXA já é muito bom. Por que? Porque a CAIXA é disparado o banco que mais financia em todo país. Ela bate Bradesco, Itaú, Banco do Brasil, Santander e não tem o que discutir em relação a isso. São muitos financiamentos que ela faz, então automaticamente é o banco que mais retoma também. E aí você me pergunta: “Mas o que isso tem a ver com vantagem?”. Bom, com isso, a quantidade de imóveis disponíveis para comprar é muito grande, trazendo preços para todos os bolsos, tamanhos para todos os gostos, locais variados etc. Então, só o fato de ser da CAIXA e ter muitos imóveis disponíveis para escolha já é muito bom. Essa é a primeira vantagem que eu vejo.

Segunda vantagem: se você quiser um corretor para te ajudar e fazer todo o processo pra você, a CAIXA paga TUDO! Tudo mesmo! Então você pode fazer a compra do seu imóvel de leilão, pagar muito mais barato e até a corretagem a CAIXA paga para você. Só que é o seguinte: não são em todas as modalidades que ela paga, então vale à pena você dar uma olhadinha em quais são as modalidades que você tem direito a esse benefício. Para te adiantar, 1° e 2° leilão não é o caso. Teria que ser na Venda Direta ou na Venda Online, mas daí é um assunto para outro momento, porém saiba que você tem esse recurso disponível.

 

Terceira vantagem: é leilão extrajudicial. Todos os imóveis da CAIXA são de alienação fiduciária, o que significa que a CAIXA financiou e o cara não pôde pagar por algum motivo, então o banco retomou. Quando o banco retoma, ele já pode vender no leilão. A lei de alienação fiduciária permite que ela faça isso sem passar pelo judiciário, então por ser extrajudicial é muito mais tranquilo, é muito mais fácil o processo. É muito menos burocrático. (Cara, quer ver dar errado? Põe o Estado no meio em qualquer negócio financeiro… Embola tudo!). Então na CAIXA é extrajudicial e é muito mais fácil, muito mais rápido e, além disso, a documentação do imóvel também está tudo nos “conformes”, porque como é a CAIXA que controla tudo, ela não deixa passar nada bagunçado, então o imóvel já está com a documentação toda zerada. Agora pega um imóvel de Leilão Judicial e dá uma olhada para você ver tudo que você vai ter que fazer nele!

 

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Quarta vantagem: Financiamento ou parcelamento. E abrindo um “parêntese” bem rápido: financiamento é diferente de parcelamento, ok? Apesar de serem duas coisas parecidas, elas são diferentes. Em outro artigo eu explico isso. Enfim, você pode comprar o imóvel que você deseja e, além de estar comprando muito mais barato e a Caixa estar pagando o corretor para você, e possível financiar isso e pagar a prazo (verifique as condições). Facilita demais, então a possibilidade de financiamento ou parcelamento é mais uma vantagem.

 

Quinta vantagem: menor taxa de financiamento do mercado. Você pode ir aonde quiser, pode pesquisar em qualquer banco. Pode ter um caso ou outro em que a taxa encontrada foi menor em outro banco, mas não é regra. Geralmente a CAIXA bate qualquer banco no que diz respeito a financiamento imobiliário. Então, você já está comprando do banco que tem mais imóveis disponíveis e ainda pode financiá-lo com a menor taxa de juros do mercado. Como regra geral, de 90% até 95% das vezes vai ser na CAIXA que você vai querer financiar um imóvel.

Bom, eu falei de cinco vantagem, agora tenho que falar cinco desvantagens também, néh? Então vamos lá:

Desvantagens

Primeira desvantagem: imóveis ocupados. Infelizmente 90% dos imóveis estão ocupados (ou pelo menos marcados no sistema como ocupados). Imagine o seguinte: a pessoa pagou durante 3, 5, 10 anos e não conseguiu pagar mais. Nesse caso a CAIXA não vai tirar ela de lá. A CAIXA vai deixando, deixando e no dia que alguém comprar no leilão, o novo comprador que pede para a pessoa sair. Às vezes dá um probleminha ou outro porque você não consegue visitar o imóvel, às vezes quando você compra a pessoa não quer sair e você tem que chamar um advogado e dá um pouquinho mais de custo. Não é nada tão expressivo comparado ao desconto que você vai ter, mas o fato de ter muitos imóveis ocupados é uma desvantagem. Geralmente dá para você contornar isso com uma negociação amigável de forma tranquila, sem esquentar muito a cabeça, mas isso é uma desvantagem e tem que ser dito.

 

Segunda desvantagem: Muita informação. É segundo leilão, venda direta, venda direta online, venda especial e licitação fechada. Enfim, são várias modalidades de venda, então isso faz a pessoa ficar um pouco perdida. Cada modalidade tem um procedimento diferente, então você tem que saber as regras, como é que funciona, quais são as punições caso você não cumpra alguma coisa que está ali e etc. Então o excesso de informação também acaba sendo uma desvantagem nesse caso.

 

Terceira desvantagem: funcionários nas agências sem conhecimento. Muita gente reclama que vai em qualquer agência perguntar para um funcionário sobre imóvel de leilão da CAIXA e ele não sabe! Ele nem sabe do que você está falando. Também, é verdade, que tem um vacilo aí, porque agência não é lugar de você perguntar isso. Você está, por exemplo, perguntando de carne na padaria. Mas aí você me pergunta: “Como assim, Jedy? Como que eu estou perguntando no lugar errado? Não é na CAIXA? “. É, mas a CAIXA tem um setor específico para ISSO, que é a GILIE. Se você for no site dela e procurar, você vai ver que tem todos os contatos lá para você tirar suas dúvidas ou então você pode perguntar para um corretor credenciado, mas os funcionários de agências de rua da CAIXA não estão prontos para te responder, ok? De qualquer forma, é uma desvantagem também porque às vezes você pode ficar um pouco na mão devido à falta de informação nas agências.

 

Quarta desvantagem: site sem filtros importantes. Lá não tem filtro de ocupação de imóveis, por exemplo. Vamos dizer que você não queira imóvel que esteja ocupado (vai ser difícil de achar porque a maioria está ocupado). Como eu falei é fácil de resolver, mas tem gente que não quer. O problema é que no site não tem como você clicar e colocar algum filtro para ver somente os imóveis que estão desocupados. Não dá, cara. Então isso atrapalha um pouco. Você tem que entrar na página de cada um, um por um. Não tem filtro por faixa de desconto também, caso você queira ver os que estão acima de 40% de desconto, por exemplo. Não tem esses filtros no site. Ele é muito melhor do que os de outros bancos por aí, mas acaba dificultando um pouquinho pra gente a falta de alguns filtros importantes.

E para terminar:

 

Quinta desvantagem: mais trabalho. Não tem jeito. Como eu falei antes, você ganha de um lado, mas perde do outro. É muito mais cômodo chegar lá e comprar um imóvel que estão vendendo no mercado mesmo. Eu dou o preço que o cara quer, financio e já era. Mas no caso do leilão exige um pouco mais de pesquisa e trabalho, você precisa saber perguntar e ir atrás das coisas. Às vezes precisa desocupar, então dá um pouco mais de trabalho também. Comparado a um imóvel que não é de leilão, é um pouco mais trabalhoso. Não é um absurdo, mas você precisa saber que tem essa desvantagem também. Se você utilizar o corretor credenciado para comprar fica tudo um mamão com açúcar, então não vacila! 😉

 

Então, no Leilão da CAIXA também é assim, sempre tem algo que você pode fazer para resolver. Mesmo que estiver ocupado, por exemplo, tente negociar a saída do morador amigavelmente. Quase sempre (90% das vezes) dá para resolver dessa forma e é bem tranquilo, então sempre dá para você contornar essas desvantagens.

 

leilão_da_CAIXA_desocupação

 

Enfim, você pode economizar tempo e alcançar mais rápido o seu sonho de ter a casa própria, de ter um lugar melhor para sua família, morar perto dos seus parentes ou algum outro sonho que você tenha. E se você é investidor, pode ganhar um bom dinheiro e ter um rendimento muito melhor que a renda fixa negociando imóveis (Tenho amigos que fazem isso. Ele compra um imóvel e ganha 40, 50 mil revendendo o imóvel e depois já compra outro e vai fazendo esse processo novamente). Só que você tem que estar ciente de todas essas vantagens e desvantagens. Põe tudo isso na balança, faça as contas direitinho e veja se vale à pena, ok?

Se tiver dúvidas pergunta pra um corretor ou liga na GILIE que é a Agência de Alienação da CAIXA ou pode comentar aqui também que eu vou fazer o possível para te responder.

Se ficou alguma coisa pendente entra nas minhas redes sociais e pode perguntar por lá também.

Vou ficando por aqui e em breve teremos mais dicas de como você pode explorar as vantagens e contornar as desvantagens, beleza? Acho que vai te ajudar bastante se você está querendo comprar um imóvel no leilão na CAIXA.

Te vejo numa próxima oportunidade.

Um abraço.

Jedy

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A CAIXA tem mais de 3.000 corretores credenciados espalhados em todos os estados no Brasil e, em boa parte dos imóveis, ela paga um corretor para fazer toda a parte burocrática pra você.

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