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18 fevereiro 2020

Quando você decide comprar um apartamento ou uma casa e você entra no site da CAIXA, não importa qual é o motivo (se você só quer comprar uma casinha ou apartamentinho para poder ouvir suas músicas bem alto ou receber suas visitas tranquilo, o que é difícil com aluguel, às vezes, ou se você quer ser um investidor e comprar 10 imóveis). Não importa qual é o motivo, quando você entrar no site da CAIXA, você vai se deparar com várias modalidades, cada uma tem características diferentes, tem vantagens e desvantagens, e aí você precisa saber como que funciona cada uma. Então o assunto de hoje é esse:

LEILÃO DA CAIXA e suas Modalidades

 

Hoje vou falar para vocês um pouquinho sobre as modalidades que que existem lá no site da CAIXA. Nesse artigo vou dar uma visão geral de todas as modalidades que tem lá e vou deixar para entrar mais a fundo em cada uma em outro momento porque, em primeiro lugar, eu sei que você vai ficar com preguiça de ler tudo (haha) e o segundo motivo é que vai acabar confundindo muito, ok? Vai acontecer igual aconteceu com um colega meu. Esse colega se confundiu quanto a isso essa parada de modalidades. Foi mais uma questão de nomes, terminologia mesmo.

 

Bom, eu encontrei com ele a um tempo atrás e ele disse: “Jedy, você falou para mim que eu podia entrar lá no site e ver os imóveis da CAIXA e se eu escolhesse algum imóvel para comprar a CAIXA pagaria todas as dívidas do imóvel e o corretor também era totalmente custeado por ela. Eu fui atrás de um corretor credenciado aqui na minha região e ele falou que não é bem assim não.” Eu achei estranho e então eu perguntei: “Ok, mas qual a modalidade que estava o imóvel que você viu?”. Ele me disse: “Eu vi online.” E eu repeti a pergunta: “Mas qual era a modalidade?” e ele por fim disse que não sabia. No fim eu saquei o que tinha acontecido.

 

leilão_da_caixa

 

O problema era que ele estava confundindo a modalidade Venda Online com o fato de ver o imóvel online. Ver online significa o seguinte: eu vou entrar no site da CAIXA e vou pesquisar, então eu estou vendo online, correto? Mas isso é diferente de Venda Online. A Venda Online é uma modalidade e contempla várias coisas, então acabou causando uma certa confusão. Na Venda Online, tudo aquilo que eu falei para ele realmente acontecia, mas o imóvel que ele estava vendo, depois eu acabei sabendo, que era imóvel de Licitação fechada. Bom, nesse caso realmente não iria pagar nem as dívidas nem o corretor, mas é porque é uma modalidade diferente.

 

Eu estou contando isso pra você saber que tem várias modalidades na CAIXA e cada uma vai ter seus critérios. Uma paga todas as dívidas, a outra não paga, uma paga corretor pra você e outra não paga. Então vale à pena você conhecer direitinho pra não se confundir. Então vamos lá. Deixa eu fazer um resumo geral sobre cada uma das modalidades que tem no LEILÃO DA CAIXA.

 

Antes de começar é bom deixar claro que a CAIXA faz algo meio chato. Ela está sempre mudando as regras. Eu vou te explicar como que está atualmente, ok? Nós estamos em Janeiro de 2020, então hoje as regras estão assim.

 

Bom, vamos pegar o negócio em ordem cronológica para ficar mais fácil pra você entender. Quando a pessoa não paga um imóvel que foi alienado por três meses, a CAIXA ou outro banco já retoma e já pode vender 30 dias depois após isso no Primeiro Leilão.

Primeiro LEILÃO e Segundo LEILÃO

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Existem o Primeiro Leilão e o Segundo Leilão. O Primeiro é 30 dias após a CAIXA retomar o imóvel e o segundo funciona da seguinte forma: se a Caixa não conseguir vender o imóvel que estava no Primeiro Leilão, depois de 15 dias, esse imóvel passa para o Segundo Leilão. Ai você se pergunta: “Mas qual é a diferença entre o Primeiro e o Segundo Leilão em termos de regras, vantagens, desvantagens e benefícios?”.

 

Eu já li os novos editais e cara, não achei nada! A um tempo atrás tinha uma diferença significativa, porque a CAIXA pagava todas as dívidas no Primeiro Leilão e não pagava no Segundo, porém agora não tem mais isso e não vejo outra diferença. Talvez seja só o valor, porque se a CAIXA ver que no Primeiro Leilão ninguém deu lance e que o negócio não saiu, aí ela joga o preço um pouco mais pra baixo. Pode ser essa a estratégia deles, mas sinceramente, em questão de regra nada muda, então o que eu vou falar serve para as duas, ok?

Bom, o Primeiro e o Segundo Leilão são iguais. Mas como funciona, afinal?

O Leilão tem data, hora e local marcado para acontecer. E aí como é que você faz para ficar sabendo deles? Você vai entrar no site da CAIXA, na página dos imóveis (http://www.caixa.gov.br/ximoveis) e vai ler o edital do imóvel que você tem interesse. Lá está escrito o dia, hora e o local onde vai ser leiloado aquele imóvel. Ele sempre acontece com leiloeiros oficiais, então no edital também está escrito qual vai ser o leiloeiro.

 

Antigamente tudo tinha que ser presencialmente, mas hoje em dia pode ser online também, então você faz um cadastro no site do leiloeiro, põe seus dados e na data e hora que estiver marcado você entra no site, faz login e pode dar seus lances. Ganha quem tiver a maior oferta, diferente da Licitação Fechada, onde ganha a melhor oferta. Sem segredo.

 

O que você precisa saber: se for presencial, no dia que você for no leilão, é necessário levar pelo menos 10% do valor, porque você tem que dar 5% de comissão para o leiloeiro e 5% de sinal pra CAIXA. E esses 5% do leiloeiro não conta como valor do imóvel. Então, se, por exemplo, o imóvel custar R$100.000,00 e você deu 5% (R$ 5.000,00) para o leiloeiro, então na verdade você vai gastar R$105.000,00 nesse imóvel, porque esse 5% não conta no valor de imóvel (muita gente se confunde com isso). E não pode pisar na bola com a comissão do leiloeiro, porque é obrigatório pagar senão isso pode gerar até denúncia criminal! Sério! Fica esperto com isso aí, ok? Se você deu o lance para arrematar o imóvel e venceu, agora tem que arrematar senão você vai perder o valor dos 5% do leiloeiro.

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E qual é a desvantagem? A CAIXA não paga nenhuma das dívidas e você não tem um corretor para te ajudar. Nessa modalidade. Você tem que fazer tudo sozinho, então tem que fazer as contas e ver se vale à pena ou não entrar no Primeiro ou Segundo Leilão. A partir daí já entra os procedimentos de pagamento, financiamento, liberação de FGTS etc. O importante por enquanto é a questão do Leilão em si, mas até aqui não tem segredo. Lembrando que vou aprofundar nessa modalidade num outro momento, ok? Por enquanto a ideia é somente dar um panorama geral.

Bom, mas vamos para a próxima.

Se, por exemplo, não teve ninguém interessado no Primeiro Leilão nem no Segundo Leilão, a CAIXA vai colocar os imóveis em qualquer uma das modalidades que ela tem (ela é quem decide qual delas). Ele vai tentar vender isso de alguma forma. Vamos dizer que ela mandou para a Licitação Fechada.

 

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Licitação Fechada

 

A licitação Fechada funciona como um leilão comum, porém a diferença é que você não sabe o lance das outras pessoas. Tudo funciona com o famoso envelope.

 

Para essa modalidade, após escolher o imóvel no site da CAIXA, você precisa se dirigir a uma agência e pedir para um Gerente da Habitação o bloqueio de 5% do valor do imóvel na sua conta da CAIXA (caso não tenha, abra uma conta na hora). Ele irá fazer o bloqueio e preencher sua proposta e juntar com o comprovante de bloqueio para colocar em um envelope e mandar para frente.

 

Durante 30 dias a partir do imóvel entrar nessa modalidade a Caixa vai continuar recebendo as propostas. Depois desse tempo, em um auditório liberado ao público (portanto você pode ir), serão abertas as propostas e diferentemente do Primeiro e Segundo Leilão onde quem ganha é a maior oferta, aqui quem ganha é quem tem a melhor oferta. Ou seja, é a combinação de preço e condição de pagamento.

 

Se alguém falou que vai pagar à vista, ele tem preferência em relação a quem pretende pagar parcelado ou financiado no mesmo preço.

 

A desvantagem é que a CAIXA não paga as dívidas do imóvel e você não tem nenhum corretor para te ajudar. Assim como no Primeiro ou Segundo Leilão, você tem que fazer tudo sozinho ou pagar um corretor para te ajudar em tudo do seu bolso!

 

Tem que ver se vale à pena ou não. Eu, sinceramente, acho que não compensa. Acho que é melhor você esperar porque se não aparecer ninguém na Licitação Fechada ela evolui para uma Venda Direta. É como se fosse uma “sub-modalidade”.

 

Venda Direta

 

Na Venda Direta, o primeiro que chegar leva. Não tem mais essa disputa de valores ou de forma de pagamento. Quem chegar primeiro vai levar. Lembrando que é somente na ocasião de não aparecer ninguém na Licitação Fechada.

 

Se você quer muito esse imóvel, vai pra cima na Licitação Fechada mesmo. Não tem pra onde correr, mas se você está pensando: “Poxa, gostei, mas vamos ver. Posso esperar para ver se evolui para a Venda Direta”, então vale a pena você esperar, porque se passar para a Venda Direta, a CAIXA paga todas as dívidas e ainda paga um corretor para ter ajudar em tudo: para levantar todas as dívidas do imóvel, fazer a proposta, o processo de financiamento, te ajudar na negociação de desocupação com o morador (o corretor não tem obrigação nenhuma de desocupar o imóvel para você, ele vai apenas te ajudar!).

 

Por isso, vale muito mais a pena você esperar evoluir da Licitação Fechada para a Venda Direta. Então você precisa pensar: Se estiver com muita pressa, vai pra cima logo de cara. Caso não esteja, espera evoluir que vai ser bem melhor!

 

Bom, vamos dizer que após o Primeiro e Segundo Leilão, a CAIXA, ao invés de enviar para a Licitação Fechada, enviou o imóvel para a Venda Online.

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Venda Online

A Venda Online é muito parecida com um leilão, mas a diferença é que ela acontece no próprio site da CAIXA. Então você entra no site da CAIXA, se cadastra, vê os imóveis que estão na Venda Online.

 

Na página do imóvel tem um cronômetro e geralmente ele fica rodando por sete dias. Quando esse cronômetro zerar, aquele que der a maior proposta, vai vencer. Simples assim.

 

Nessa modalidade a grande vantagem é que a CAIXA paga tudo pra você. Paga as dívidas e o corretor. Vale muito à pena!

 

A Venda Online está dominando. De todas as modalidades que eu citei, a top mesmo é a Venda Online. Você não precisa sair nem da sua casa (se você não quiser). Pelo computador e negociando diretamente com a CAIXA você faz tudo e ainda tem o corretor para fazer toda a parte burocrática.

 

Para você ter uma noção, eu tenho uma lista aqui com 26 mil imóveis de Leilão da CAIXA e, mais ou menos, 25 mil estão na Venda Online. Essa modalidade ‘tá’ pegando muito porque a CAIXA viu que está valendo à pena e que é o que está dando mais retorno para ela.

 

Mas voltando um pouco, quando o cronometro zerar, quem der a maior proposta, vence. E se não tiver nenhuma proposta, evolui para uma Venda Direta Online.

 

Lembra que a Licitação Fechada pode evoluir pra uma Venda Direta? Pois é, a Venda Online também! E aí são mesmas condições: Tudo pago pela CAIXA: corretor e dívidas (Estou focando nisso para você saber onde paga “TUDO” e onde não paga “NADA”).

 

Então, para finalizar essa última modalidade, se ninguém der nenhuma oferta lá na Venda Online, o imóvel pode evoluir para a Venda Direta Online e aí o primeiro que chegar leva o imóvel. Essa é a única mudança da Venda Online para a Venda Direta Online: Não há mais cronômetro.

 

Bom, eu resumi todas as modalidades. Em outro momento podemos entrar mais afundo e explorar cada uma delas. E eu só falei até a parte de você comprar porque a partir daí, é muito parecido o processo de financiamento, regras gerais e punições de cada modalidade.

 

Ah, e quem pode participar do Leilão da CAIXA? Resumindo em poucos palavras, pessoa física ou jurídica e, desde que você seja maior de idade, claro. Obviamente que você precisa ter capacidade financeira. Se for financiar e/ou usar o FGTS aí você precisa atender a critérios específicos.

E em elação a desocupação do imóvel, a CAIXA não tem responsabilidade quanto a isso, beleza? Fique atento, pois isso é com você. O corretor (se você usar – Eu sugiro que use) vai te ajudar a negociar, mas caso o morador do imóvel se recuse a sair (o que é um pouco raro), você vai ter que chamar um advogado e esse valor é você quem paga.

 

Geralmente, em relação ao desconto que você consegue, vale muito à pena comprar o imóvel mesmo que ele esteja ocupado e que no final tenha que pagar um advogado, no caso de a pessoa se recusar a sair amigavelmente. O valor do desconto cobre os custos com advogado e sobra bastante.

 

E para finalizar, caso no meio do processo você desista da compra, o prejuízo é seu. Você vai perder os valores que já foram dados em forma de sinal ou caução. E relembrando, a CAIXA está sempre mudando as regras, então da uma conferida no edital para não ter dúvidas do processo específico do imóvel que você está de olho.

 

E pra te dar uma ajuda, no meu canal tem vídeos explicando melhor cada uma das modalidades para você entender melhor como que funciona cada uma. E se você já está olhando um imóvel, eu sugiro que você vá direto no meu vídeo daquela modalidade que o imóvel está. Mas se você ainda não escolheu o imóvel, eu sugiro que você veja todos porque você já vai saber as modalidades que se encaixam melhor nos seus critérios.

 

Bom, é isso.

 

Vou ficando por aqui e se você tiver dúvidas comenta aqui que vou fazer o possível pra responder. As vezes sua dúvida pode até ser o de outra pessoa.

Vamos então ter esse bate papo e ajudar um ao outro, beleza?

Um abraço e até a próxima.

Jedy

Precisa de um Corretor Credenciado?

Não importa em qual parte do país você está, eu posso te ajudar a encontrar um corretor!

A CAIXA tem mais de 3.000 corretores credenciados espalhados em todos os estados no Brasil e, em boa parte dos imóveis, ela paga um corretor para fazer toda a parte burocrática pra você.

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